مالیات مستغلات چیست؟ راهنمای مالیات اجاره و انتقال ملک در سال ۱۴۰۵

این راهنما روی اجاره و انتقال تمرکز دارد. از تعریف شروع می‌کند، با سه پرونده‌ی عددی جلو می‌رود و به تکالیف مستأجر حقوقی و مهلت‌ها می‌رسد. مالیات ساخت و فروش ساختمان (ماده ۷۷) و مالیات بر ارث املاک موضوع این متن نیستند.

مالیات مستغلات چیست و در کجای قانون آمده؟

کلمه‌ی «مستغلات» در فارسی قدیم به ملکی می‌گفتند که غله یا درآمد می‌دهد. در قانون امروز، اصطلاح رسمی «مالیات بر درآمد املاک» است. فصل اول از باب سوم قانون مالیات‌های مستقیم، مواد ۵۲ تا ۸۰، به همین موضوع اختصاص دارد.

این فصل در طول سال‌ها چند بار دست خورده است. ماده ۵۴ مکرر، که مالیات خانه‌های خالی را تعیین می‌کند، بعدها به قانون اضافه شد و در ۱۳۹۹ دوباره اصلاح شد. تبصره ۱۱ ماده ۵۳ هم در ۱۴۰۳ با قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها چند بند تخفیف تازه گرفت. پس متن‌هایی که بر اساس نسخه‌های قدیمی قانون نوشته شده‌اند، ممکن است امروز غلط باشند.

یک تمایز را از همین ابتدا نگه دارید. خانه‌ای که خودتان در آن زندگی می‌کنید، بابت سکونت شما مالیات اجاره ندارد. طبق تبصره ۱ ماده ۵۳، محل سکونت پدر، مادر، همسر، فرزند و افراد تحت تکفل مالک هم اجاری حساب نمی‌شود. مگر اینکه با مدرک ثابت شود اجاره پرداخت می‌شود.

اگر مفاهیمی مثل «درآمد مشمول مالیات» هنوز برایتان جا نیفتاده، مسیر آموزش آنلاین حسابداری از مفاهیم پایه زمینه‌ی لازم را می‌سازد. بقیه‌ی این متن روی همین مفاهیم بنا شده است.

انواع مالیات بر مستغلات و جدول مالیات املاک

مالیات بر مستغلات در این راهنما پنج شاخه دارد. جدول زیر مبنا، نرخ و مستند هر کدام را کنار هم می‌گذارد. ستون آخر را جدی بگیرید؛ هر عددی که جایی دیدید، باید به یکی از همین مستندها برگردد.

برای مالیات ساخت و فروش، مالیات بر ارث و سایر موضوعات مالیاتی، آرشیو مقالات حسابداری آپاداس را ببینید.

مالیات بر مستغلات بر عهده کیست؟

مالیات بر مستغلات را کسی بدهکار است که از ملک درآمد می‌گیرد یا آن را منتقل می‌کند. در اجاره موجر، در فروش فروشنده و در سرقفلی واگذارکننده. در رهن تصرف، طبق ماده ۵۳ راهن مشمول مالیات است. اگر موجر خودش مالک نباشد و ملک را اجاره‌ی دوم داده باشد، فقط مابه‌التفاوت اجاره‌ی دریافتی و پرداختی مشمول است.

پرداخت اما همیشه با خود مالک نیست. تبصره ۹ ماده ۵۳ در اصلاحیه‌ی ۱۳۹۴ هم باقی ماند. این تبصره دستگاه‌های دولتی، شهرداری‌ها، نهادها و «سایر اشخاص حقوقی» را مکلف می‌کند مالیات را از اجاره‌ای که می‌پردازند کسر کنند. مهلت واریز به اداره‌ی امور مالیاتی محل وقوع ملک، تا پایان ماه بعد است. رسید هم باید به موجر تحویل شود.

این تکلیف فقط مستأجر حقوقی را شامل می‌شود. مستأجر شخص حقیقی، مثلا خانواده‌ای که آپارتمان اجاره کرده، هیچ تکلیف مالیاتی بابت اجاره ندارد و تمام مسئولیت با موجر است.

درباره‌ی فروش هم یک نکته هست. طرفین گاهی در قرارداد می‌نویسند که مالیات را خریدار بدهد. این توافق بین خودشان معتبر است، ولی در برابر سازمان امور مالیاتی، مالک مسئول است و دفترخانه بدون پرداخت، سند را منتقل نمی‌کند.

مالیات بر مستغلات اجاره چیست و چطور حساب می‌شود؟

مالیات بر مستغلات اجاره، مالیات سالانه‌ی درآمد اجاره است و سه قدم دارد. جمع اجاره‌ی سالانه، کسر ۲۵ درصد، و اعمال نرخ روی باقی‌مانده. ماده ۵۳ این ۲۵ درصد را بابت هزینه‌ها، استهلاک و تعهدات مالک کسر می‌کند و مالک برای آن مدرک هزینه نمی‌خواهد.

«کل اجاره» فقط پول نقد نیست. طبق تبصره ۶ ماده ۵۳، هزینه‌هایی که عرفا با مالک است ولی مستأجر به تعهد قرارداد انجام داده، به قیمت روز جزو اجاره حساب می‌شوند. اجاره‌ی اثاثه و ماشین‌آلاتی که همراه ملک اجاره داده شده هم طبق تبصره ۴ جزو درآمد ملک است.

نرخ‌های ماده ۱۳۱ برای عملکرد ۱۴۰۵

مالک حقیقی با نرخ پلکانی ماده ۱۳۱ مالیات می‌دهد. هیئت وزیران با تصویب‌نامه‌ی شماره‌ی ۱۵۷۵۷۰/ت۶۴۶۹۷هـ مورخ ۱۴۰۴/۰۹/۱۸، نصاب‌های قانون مالیات‌های مستقیم را برای اجرا از ۱۴۰۵/۰۱/۰۱ به تناسب تورم تعدیل کرد. نصاب‌های تعدیل‌شده‌ی ماده ۱۳۱ به این شکل است:

ستون‌بندی جدول عمدی است. اجاره‌ای که در سال ۱۴۰۵ دریافت می‌کنید، تیر ۱۴۰۶ اظهار می‌شود و با نصاب‌های ۱۴۰۵ حساب می‌شود. اظهارنامه‌ای که تیر امسال فرستاده شد، مال عملکرد ۱۴۰۴ بود و پله‌های قدیمی را داشت. قاطی کردن این دو، رایج‌ترین خطای ماشین‌حساب‌های آنلاین است.

پلکانی یعنی هر نرخ فقط روی همان پله اعمال می‌شود. کسی که از ۴ میلیارد ریال رد شود، فقط مازادش ۲۰ درصدی است. مالک حقوقی پله ندارد؛ اجاره جزو درآمد کل شرکت می‌رود و طبق ماده ۱۰۵ با نرخ ۲۵ درصد مالیات می‌گیرد. مالیات اجاره‌ی شخص حقیقی هم جدا از سایر درآمدهای او، مثل حقوق، حساب می‌شود.

اجاره‌ی مشمول چطور تعیین می‌شود؟ قرارداد، رهن و ارزش اجاری

وقتی قرارداد اجاره ثبت‌شده و قابل استناد باشد، مبلغ قرارداد مبنای محاسبه است. اگر قرارداد رسمی ارائه نشود یا بخشی از اجاره ودیعه باشد، اداره‌ی امور مالیاتی درآمد را بر اساس ارزش اجاری تعیین می‌کند. ارزش اجاری را کمیسیون تقویم املاک برای هر منطقه و کاربری مشخص می‌کند.

رهن کامل هم از این قاعده بیرون نیست. مالکی که فقط ودیعه گرفته، از نظر مالیاتی درآمد اجاره دارد. مبنای آن ارزش اجاری منطقه است، نه نرخ تبدیل رهن به اجاره در بنگاه‌ها. اگر همین ملک مسکونی باشد و مجموع متراژ اجاری مالک زیر سقف معافیت، معافیت همچنان برقرار است.

قراردادی که ثبت نشده، مبلغش را از دست مالک خارج نمی‌کند، ولی قدرت استنادش را کم می‌کند. در عمل، ثبت قرارداد در سامانه ساده‌ترین راه برای اینکه عدد قرارداد مبنای محاسبه قرار بگیرد و بحث ارزش اجاری پیش نیاید.

معافیت متراژی واحدهای مسکونی

طبق تبصره ۱۱ ماده ۵۳، اجاره‌ی واحدهای مسکونی هر شخص تا مجموع ۱۵۰ متر مربع زیربنای مفید در تهران معاف است. در سایر نقاط این سقف ۲۰۰ متر مربع است. مالکان مجتمع‌های مسکونی با بیش از سه واحد استیجاری که طبق الگوی مصرف مسکن ساخته شده‌اند، در طول مدت اجاره صددرصد معاف‌اند.

سه قید اجرایی این معافیت را دقیق می‌کند. اول، ملک باید هم کاربری مسکونی داشته باشد و هم عملا برای سکونت استفاده شود؛ مغازه و دفتر کار این معافیت را ندارند. دوم، اگر زیربنا از سقف بیشتر باشد، درآمد اجاره‌ی مازاد مشمول مالیات است. سوم، در ملک مشاع، معافیت به نسبت سهم هر مالک اعمال می‌شود (بخشنامه‌ی ۲۷۵۵۷/۷۲۵۶/۲۱۱ مورخ ۱۳۸۲/۰۵/۲۶).

«مجموع» در متن قانون، کل کشور را در بر می‌گیرد. مالک برای استفاده از معافیت، پایان کار ملک را به اداره‌ی امور مالیاتی می‌دهد و تعهدنامه‌ی موضوع بخشنامه‌ی ۳۵۴۸۱ مورخ ۱۳۸۱/۰۶/۱۹ را امضا می‌کند. در این تعهدنامه اعلام می‌کند که جز متراژ ذکرشده، در هیچ کجای کشور از این معافیت استفاده نکرده است.

تکلیف اظهارنامه برای مالک معاف هم روشن شده است. شورای عالی مالیاتی در صورت‌جلسه‌ی ۲۰۱/۱۰ مورخ ۱۳۹۶/۰۴/۱۰ درباره‌ی تسلیم اظهارنامه برای برخورداری از این معافیت تصمیم گرفته است. اگر معاف هستید و قصد دارید اظهارنامه نفرستید، اول مفاد همین صورت‌جلسه را با اداره‌ی محل تطبیق دهید.

تخفیف‌های قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها

بسیاری از راهنماهای موجود هنوز این بخش را ندارند. قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها در ۱۴۰۳/۰۲/۱۰ چند بند به انتهای تبصره ۱۱ ماده ۵۳ اضافه کرد. این بندها برای اجاره‌ی واحد مسکونی تخفیف مالیاتی می‌دهند، حتی وقتی مالک از سقف متراژی رد شده باشد:

• درآمد اجاره‌ی سرپرست خانوار تا سقف معافیت حقوق موضوع ماده ۸۴ صددرصد تخفیف دارد. موجری که خودش در واحد مسکونی دیگری مستأجر است هم تا سقف اجاره‌ای که می‌پردازد همین تخفیف را دارد.
• قرارداد بلندمدت واحد مسکونی، اگر در طول دوره فسخ نشود، برای دو سال ۷۰ درصد و برای سه سال و بیشتر صددرصد تخفیف می‌گیرد.
• اجاره به خانوار سه‌فرزند و بیشتر، خانوار تحت پوشش کمیته امداد و بهزیستی یا سه دهک پایین درآمدی صددرصد تخفیف دارد. تأیید دهک با وزارت رفاه است.
• واحدی که اجاره‌اش دست‌کم ۱۵ درصد کمتر از ارزش اجاره‌ی منطقه‌ای موضوع ماده ۸ همین قانون باشد، ۵۰ درصد تخفیف می‌گیرد؛ آیین‌نامه‌ی این بند را وزارت راه و شهرسازی تدوین می‌کند.

برای موجری که در شهر دیگری مستأجر است، بند اول معمولا بیشترین اثر را دارد. مثلا اگر سالی ۲۴۰ میلیون تومان اجاره می‌گیرد و خودش سالی ۱۸۰ میلیون اجاره می‌دهد، تا سقف ۱۸۰ میلیون از تخفیف صددرصد استفاده می‌کند. نحوه‌ی ترکیب این تخفیف با کسر ۲۵ درصد را هنگام تکمیل اظهارنامه با اداره‌ی محل تطبیق دهید.

سه پرونده‌ی عددی؛ از قرارداد تا مبلغ نهایی

این سه پرونده ساختگی ولی واقع‌گرایانه‌اند و ملک‌ها در تبریز فرض شده‌اند، یعنی سقف معافیت ۲۰۰ متر است. همه‌ی اجاره‌ها مربوط به سال ۱۴۰۵ و قراردادها ثبت‌شده‌اند. هیچ‌کدام از تخفیف‌های بخش قبل هم فرض نشده است.

پرونده‌ی اول: مالک چند واحد مسکونی

خانم احمدی سه آپارتمان اجاری دارد: ۱۲۰ متری، ۸۰ متری و ۶۰ متری. جمع متراژ ۲۶۰ متر است و ۶۰ متر از سقف بالاتر. او در تعهدنامه‌ی معافیت، دو واحد ۱۲۰ و ۸۰ متری را اعلام می‌کند که دقیقا ۲۰۰ متر می‌شوند (تبصره ۱۱ ماده ۵۳ و بخشنامه‌ی ۳۵۴۸۱).

1. اجاره‌ی واحد ۶۰ متری: ماهی ۱۰ میلیون تومان، یعنی ۱۲۰ میلیون در سال
2. کسر ۲۵ درصد طبق ماده ۵۳: ۹۰ میلیون تومان، یعنی ۹۰۰ میلیون ریال درآمد مشمول
3. نرخ ماده ۱۳۱ برای عملکرد ۱۴۰۵: کلش زیر پله‌ی ۴ میلیارد ریال است، پس ۱۵ درصد
4. مالیات سالانه: ۱۳۵ میلیون ریال، یعنی ۱۳٫۵ میلیون تومان

گاهی سقف ۲۰۰ متر وسط یک واحد می‌افتد. در آن حالت، نحوه‌ی تفکیک درآمد مازاد را با اداره‌ی امور مالیاتی محل هماهنگ کنید. متن قانون فقط می‌گوید درآمد مازاد مشمول است.

پرونده‌ی دوم: ملک مشاع که وسط سال اجاره رفته

آقا و خانم کریمی یک آپارتمان ۲۶۰ متری را به‌صورت مشاع و نصف‌نصف دارند. ملک از اول مهر ۱۴۰۵ با اجاره‌ی ماهانه‌ی ۳۰ میلیون تومان اجاره رفته است. هیچ‌کدام واحد اجاری دیگری ندارند.

سهم هر نفر ۱۳۰ متر است و زیر سقف ۲۰۰ متر قرار می‌گیرد، چون در مشاع، معافیت به نسبت سهم اعمال می‌شود. پس هر دو بابت این ملک معاف‌اند. اگر همین آپارتمان به نام یک نفر بود، ۶۰ متر مازاد داشت و بخشی از اجاره‌ی شش‌ماهه‌اش مشمول مالیات می‌شد. برای شش ماه اول سال هم که ملک اجاره نبوده، درآمد اجاره‌ای وجود ندارد.

یک هشدار: اگر فاصله‌ی خالی ماندن ملک در شهری با بیش از صدهزار نفر جمعیت از ۱۲۰ روز بگذرد، بحث ماده ۵۴ مکرر پیش می‌آید. تبریز مشمول این حکم است. وضعیت ملک در سامانه املاک و اسکان را برای آن شش ماه بررسی کنید.

پرونده‌ی سوم: دفتر اداری اجاره‌داده‌شده به یک شرکت

آقای رضایی یک واحد اداری را کل سال ۱۴۰۵ به شرکتی با اجاره‌ی ماهانه‌ی ۵۰ میلیون تومان داده است. واحد اداری معافیت متراژی ندارد.

1. اجاره‌ی سالانه: ۶۰۰ میلیون تومان
2. پس از کسر ۲۵ درصد: ۴۵۰ میلیون تومان، یعنی ۴٫۵ میلیارد ریال
3. پله‌ی اول: ۴ میلیارد ریال با نرخ ۱۵ درصد، برابر ۶۰۰ میلیون ریال
4. پله‌ی دوم: ۰٫۵ میلیارد ریال با نرخ ۲۰ درصد، برابر ۱۰۰ میلیون ریال
5. مالیات سالانه: ۷۰۰ میلیون ریال، یعنی ۷۰ میلیون تومان

مستأجر شخص حقوقی است. پس طبق تبصره ۹ ماده ۵۳، شرکت مالیات را از اجاره کسر می‌کند و تا پایان ماه بعد به اداره‌ی مالیاتی محل ملک می‌پردازد. اگر شرکت مالیات سالانه را به نسبت ماه‌ها کسر کند، ماهی حدود ۵٫۸ میلیون تومان می‌شود. آقای رضایی درآمد را در اظهارنامه می‌آورد و رسیدها را به‌عنوان مالیات پرداخت‌شده ضمیمه می‌کند.

همین پرونده با نصاب‌های عملکرد ۱۴۰۴ چه می‌شد؟ ۲ میلیارد ریال با ۱۵ درصد، ۲ میلیارد با ۲۰ درصد و ۰٫۵ میلیارد با ۲۵ درصد؛ جمعا ۸۲۵ میلیون ریال. تعدیل نصاب‌ها برای این مالک ۱۲٫۵ میلیون تومان تفاوت ایجاد کرده است.

مالیات نقل و انتقال و سرقفلی

ماده ۵۹ در انتقال قطعی ملک، مالیاتی به نرخ ۵ درصد ارزش معاملاتی از مالک می‌گیرد. این مالیات بر سود نیست؛ اگر فروشنده ضرر هم کرده باشد، همچنان باید آن را بپردازد. ارزش معاملاتی را کمیسیون تقویم املاک تعیین می‌کند و معمولا خیلی کمتر از قیمت بازار است. اگر برای ملکی ارزش معاملاتی تعیین نشده باشد، ارزش نزدیک‌ترین محل مشابه ملاک است.

در انتقال حق واگذاری محل، یعنی حق کسب یا پیشه، حق تصرف یا حقوق ناشی از موقعیت تجاری، نرخ ۲ درصد است. اینجا مبنا وجوهی است که مالک یا صاحب حق واقعا دریافت می‌کند، نه جدول ارزش معاملاتی.

ماده ۸ قانون درآمد پایدار و هزینه شهرداری‌ها و دهیاری‌ها (مصوب ۱۴۰۱/۰۴/۰۱) یک لایه هم به این هزینه اضافه کرده است. مالک هنگام پرداخت مالیات ماده ۵۹ عوارض شهرداری را هم می‌پردازد: ۲ درصد در انتقال قطعی و ۱ درصد در انتقال حق واگذاری. افراد تحت پوشش کمیته امداد و بهزیستی از این عوارض معاف‌اند.

خانه‌های خالی و املاک گران‌قیمت

طبق ماده ۵۴ مکرر، واحد مسکونی‌ای که بیش از ۱۲۰ روز در سال خالی بماند مشمول مالیات خانه‌ی خالی است. این حکم برای شهرهای بالای صدهزار نفر است. پایه‌ی آن، مالیات اجاره‌ای است که ملک در صورت اجاره داشت. ضریب برای هر ماه مازاد بر ۱۲۰ روز اعمال می‌شود. سال اول ۶ برابر، سال دوم ۱۲ برابر و سال سوم به بعد ۱۸ برابر.

شناسایی خانه‌ی خالی از داده‌های سامانه املاک و اسکان انجام می‌شود. ملکی که در این سامانه ثبت نشده یا سکونت در آن اعلام نشده، در معرض خالی فرض شدن است. پس ثبت اطلاعات در این سامانه برای مالکی که ساکن است یا اجاره داده، به اندازه‌ی خود اظهارنامه مهم است.

مالیات املاک گران‌قیمت ربطی به اجاره ندارد و سالانه بر خود دارایی گرفته می‌شود. مجلس در ۲۵ بهمن ۱۴۰۴ هنگام بررسی بودجه‌ی ۱۴۰۵ به این مالیات رأی داد. املاک و زمین‌های با ارزش بیش از ۵۰۰ یا ۷۵۰ میلیارد ریال، بسته به نوع ملک، مشمول دو در هزار شدند. ملاک اجرا، ردیف مربوط در متن نهایی قانون بودجه و آیین‌نامه‌ی اجرایی آن است.

سامانه مالیات املاک و مستغلات و مهلت اظهارنامه

اظهارنامه‌ی مالیات بر درآمد اجاره از طریق درگاه ملی خدمات الکترونیک سازمان امور مالیاتی (my.tax.gov.ir) ارسال می‌شود. آنچه در جست‌وجوها «سامانه مالیات املاک و مستغلات» نامیده می‌شود، همین بخش از درگاه است. معرفی رسمی آن در صفحه‌ی اظهارنامه مالیات بر درآمد املاک در سایت سازمان امور مالیاتی آمده است.

سامانه املاک و اسکان وزارت راه و شهرسازی (amlak.mrud.ir) جای دیگری است. آنجا اظهارنامه داده نمی‌شود؛ مشخصات ملک و وضعیت سکونت ثبت می‌شود. همین داده‌ها مبنای تشخیص خانه‌ی خالی و بررسی متراژ اجاری مالک است.

مهلت ارسال اظهارنامه اجاره

مهلت اظهارنامه‌ی اجاره‌ی اشخاص حقیقی تا پایان تیرماه سال بعد است. برای عملکرد ۱۴۰۴، این مهلت ۳۱ تیر ۱۴۰۵ بود. مهلت اظهارنامه‌ی مشاغل و فرم تبصره ماده ۱۰۰ امسال دو بار تمدید شد. آخرین تمدید آن را تا ۳۰ آبان ۱۴۰۵ رساند. این تمدید شامل اظهارنامه‌ی اجاره نشده است.

محاسبه آنلاین مالیات مستغلات

ماشین‌حساب‌های آنلاین برای تخمین اولیه به کار می‌آیند. پیش از اعتماد به عددشان، سه چیز را کنترل کنید: نصاب‌ها مال کدام سال عملکردند، معافیت متراژی و سهم مشاع را اعمال کرده‌اند یا نه، و ۲۵ درصد کسر شده یا نه. ارزش اجاری منطقه را هیچ ماشین‌حسابی نمی‌داند.

جریمه‌ها و راه اعتراض

دو جریمه‌ی جدا در کار است که نباید با هم قاطی شوند. جریمه‌ی عدم تسلیم اظهارنامه، طبق ماده ۱۹۲، برای مالک حقیقی ۱۰ درصد مالیات متعلق است و قابل بخشودگی نیست. این جریمه با ارسال دیرتر یا زودتر اظهارنامه بعد از مهلت، کم یا زیاد نمی‌شود.

جریمه‌ی دوم مربوط به دیر پرداختن مالیات است. ماده ۱۹۰ برای هر ماه تأخیر در پرداخت، جریمه‌ای معادل ۲٫۵ درصد مالیات تعیین کرده است. این جریمه با گذشت زمان بیشتر می‌شود. پس برای مالکی که از مهلت جا مانده، ارسال اظهارنامه و پرداخت زودتر مالیات، جلوی رشد جریمه‌ی تأخیر را می‌گیرد، نه جریمه‌ی ماده ۱۹۲ را.

مالکی که اظهارنامه نداده، ابتکار تعیین درآمد را از دست می‌دهد. اداره‌ی امور مالیاتی می‌تواند درآمد را از اطلاعات سامانه‌ها یا ارزش اجاری تشخیص دهد. مالک البته همچنان حق دارد با قرارداد و مدارک خود به این تشخیص اعتراض کند.

اعتراض به برگ تشخیص مالیات، طبق ماده ۲۳۸، ظرف ۳۰ روز از تاریخ ابلاغ ممکن است. اگر در رسیدگی اداره توافق حاصل نشود، پرونده به هیئت حل اختلاف مالیاتی می‌رود. قرارداد ثبت‌شده، پایان کار، سند مشاع و رسیدهای مالیات تکلیفی، مدارک اصلی این مرحله‌اند.

اشتباه‌های رایج درباره مالیات مستغلات و پاسخ درست

مالیات مستغلات ۱۴۰۵؛ چه تغییر کرده و چه چیزی را باید دنبال کرد؟

برای مالک اجاره‌دهنده، مهم‌ترین تغییر امسال دو برابر شدن نصاب‌های ماده ۱۳۱ است که روی اجاره‌های ۱۴۰۵ اثر می‌گذارد. تخفیف‌های قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها هم از ۱۴۰۳ در قانون هستند و هنوز برای خیلی از موجرها ناشناخته‌اند.

قانون مالیات بر عایدی سرمایه که سود خرید و فروش ملک، خودرو، طلا و ارز را هدف گرفته، تصویب شده است. درباره‌ی زمان اجرای کامل آن در بخش املاک، منابع غیررسمی روایت‌های متفاوتی دارند. پیش از هر فروش، وضعیت اجرای این قانون و اثرش بر معامله‌ی خودتان را از دفترخانه یا درگاه سازمان امور مالیاتی استعلام کنید.

سوالات متداول مالیات مستغلات

مالیات مستغلات چیست به زبان ساده؟

مجموعه‌ی مالیات‌هایی است که به ملک مربوط می‌شود. بخشی از آن مالیات بر درآمد است، مثل مالیات سالانه‌ی اجاره که پس از کسر ۲۵ درصد با نرخ ماده ۱۳۱ حساب می‌شود. بخش دیگر مالیات بر انتقال است، مثل ۵ درصد ارزش معاملاتی در فروش ملک. مالیات خانه‌ی خالی و مالیات املاک گران‌قیمت هم در موارد خاص به مالک تعلق می‌گیرد. پایه‌ی قانونی اغلب این موارد، مواد ۵۲ تا ۸۰ قانون مالیات‌های مستقیم است.

مالیات بر مستغلات چقدر است؟

بستگی به نوع آن دارد. برای اجاره‌ی مالک حقیقی در عملکرد ۱۴۰۵، اول ۲۵ درصد کسر می‌شود. بعد تا ۴ میلیارد ریال ۱۵ درصد، تا ۸ میلیارد ریال ۲۰ درصد و مازاد آن ۲۵ درصد است. مالک حقوقی ۲۵ درصد ثابت می‌پردازد. فروش ملک ۵ درصد ارزش معاملاتی و سرقفلی ۲ درصد مبلغ دریافتی مالیات دارد. عوارض شهرداری هم جداگانه به دو مورد اخیر اضافه می‌شود.

آیا مستأجر هم باید مالیات اجاره بدهد؟

مستأجر شخص حقیقی هیچ تکلیفی ندارد. مستأجر حقوقی، مثل شرکت، دستگاه دولتی یا شهرداری، طبق تبصره ۹ ماده ۵۳ مالیات مالک را از اجاره کسر می‌کند. مهلت واریز آن تا پایان ماه بعد است. رسید پرداخت باید به موجر تحویل شود. در این حالت هم مالیات، مالیات مالک است و مستأجر فقط کسرکننده و پرداخت‌کننده است.

مالیات مستغلات مغازه با خانه چه فرقی دارد؟

فرمول محاسبه یکی است، ولی مغازه معافیت متراژی ندارد. سقف ۱۵۰ متر در تهران و ۲۰۰ متر در سایر نقاط فقط برای واحدهای مسکونی است که واقعا محل سکونت‌اند. تخفیف‌های قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها هم برای واحد مسکونی تعریف شده‌اند. مغازه در انتقال سرقفلی، مالیات ۲ درصدی ماده ۵۹ و عوارض ۱ درصدی شهرداری را هم دارد.

اگر اظهارنامه اجاره را بعد از مهلت بفرستم چه می‌شود؟

جریمه‌ی ۱۰ درصدی ماده ۱۹۲ بابت عدم تسلیم در موعد تعلق می‌گیرد و بخشوده نمی‌شود. جدا از آن، اگر مالیات دیر پرداخت شود، ماده ۱۹۰ برای هر ماه تأخیر ۲٫۵ درصد جریمه تعیین کرده است. ارسال و پرداخت زودتر، جریمه‌ی تأخیر را محدود می‌کند. ضمنا اداره‌ی مالیات می‌تواند درآمد مالک بدون اظهارنامه را بر اساس اطلاعات خودش تشخیص دهد.

مالیات نقل و انتقال ملک با خریدار است یا فروشنده؟

طبق ماده ۵۹، مالک یا فروشنده مشمول این مالیات است و نرخ آن ۵ درصد ارزش معاملاتی است، نه قیمت فروش. طرفین می‌توانند توافق کنند که خریدار مبلغ را بپردازد، اما این توافق فقط بین خودشان اعتبار دارد. دفترخانه هنگام تنظیم سند، مالیات و عوارض ۲ درصدی شهرداری را وصول می‌کند و بدون آن سند منتقل نمی‌شود.

رهن کامل هم مالیات دارد؟

بله. رهن کامل به معنی نبود درآمد نیست. وقتی اجاره‌ی ماهانه در کار نیست یا بخشی از اجاره ودیعه است، اداره‌ی مالیات درآمد را بر اساس ارزش اجاری حساب می‌کند. این ارزش را کمیسیون تقویم املاک تعیین می‌کند. اگر ملک مسکونی باشد و مجموع متراژ اجاری مالک زیر ۱۵۰ یا ۲۰۰ متر باشد، معافیت تبصره ۱۱ ماده ۵۳ همچنان اعمال می‌شود.

جمع‌بندی و تصمیم‌گیری

مالیات مستغلات مجموعه‌ای از مالیات‌های درآمد و انتقال که هر کدام مبنا و موعد خودش را دارد. اجاره با کسر ۲۵ درصد و نرخ پلکانی حساب می‌شود و نصاب‌های عملکرد ۱۴۰۵ دو برابر شده‌اند. واحد مسکونی تا سقف متراژی معاف است و قانون ۱۴۰۳ تخفیف‌های تازه‌ای برای موجران آورده است. مستأجر حقوقی مالیات را کسر می‌کند. فروش ملک و سرقفلی هم مالیات انتقال و عوارض شهرداری دارند.

جدول زیر را برای ملک خودتان بخوانید و ببینید کدام ردیف شما را شامل می‌شود:

روش تهیه این راهنما: احکام این متن با متن جاری قانون مالیات‌های مستقیم (مواد ۵۲ تا ۸۰، ۱۰۵، ۱۳۱، ۱۹۰، ۱۹۲، ۲۳۸)، قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها (۱۴۰۳/۰۲/۱۰)، تصویب‌نامه‌ی ۱۵۷۵۷۰/ت۶۴۶۹۷هـ هیئت وزیران (۱۴۰۴/۰۹/۱۸)، ماده ۸ قانون درآمد پایدار و هزینه شهرداری‌ها و دهیاری‌ها، بخشنامه‌های ذکرشده در متن و اطلاعیه‌های سازمان امور مالیاتی تطبیق داده شده است. آخرین تطبیق: ۲ مهر ۱۴۰۵.

به یاد داشته باشید این مقاله جایگزین مشاوره تخصصی نیست. نرخ‌ها، سقف‌ها و مهلت‌ها با قانون بودجه و بخشنامه‌های جدید تغییر می‌کنند. برای پرونده‌ی خودتان با مشاورین مالیاتی یا حسابداران رسمی آپاداس مشورت کنید. تلفن مشاوره: 09907373093